E nisa karrierën time në pasuri të paluajtshme me një rast që ende më bën të qesh dhe të dridhem njëkohësisht. Ishte 2016-a. Një çift nga Kosova donte të blinte një apartament në Vlorë, afër detit. Pronari kishte certifikatën, kontratën e vjetër të shitjes, edhe një faturë uji me emrin e tij. Gjithçka dukej në rregull. Derisa zbritëm në ASHK. Kartela tregonte se apartamenti ishte ndërtuar mbi një truall që, sipas dokumenteve të vitit 1998, i përkiste akoma ish-ndërmarrjes bujqësore të Vlorës. Pronari kishte blerë apartamentin nga një firmë ndërtimi që nuk e kishte zgjidhur kurrë pronësinë e truallit. Mbi atë truall tani qëndronin 24 apartamente dhe asnjë banor nuk e dinte. Kaluan tre vjet derisa u zgjidh çështja. Çifti nga Kosova? Nuk e bleu atë apartament. Por shpenzoi 800 euro avokat për ta zbuluar këtë.
Foto: Sharon Hahn Darlin — Wikimedia Commons, CC BY 2.0
Këtë histori e tregoj jo për frikë, por për të kuptuar pse dokumentacioni në Vlorë nuk është thjesht një listë formalitetesh, por fije shpëtimi. T'ia nisim nga fillimi.
Kartela e Pronës nga ASHK
Dokumenti mbret është kartela e pronës nga ASHK. Në Vlorë, zyra e ASHK-së ndodhet në rrugën kryesore, pranë ish-pallatit të kulturës. Aty mund të kërkosh kartelën e çdo prone, mjafton të kesh numrin kadastral të saj. Nëse shitësi të thotë "nuk e kam numrin kadastral tani", mos vazhdo më tej. Pa kartelë nuk ka asnjë garanci. Kartela të tregon: kush është pronari i regjistruar, sipërfaqen zyrtare, kufijtë e pasurisë, dhe barrët — hipotekat, sekuestrot, etj. Vëmendje e veçantë: nëse prona rezulton e përbashkët në bashkëshortësi, duhet firma e të dy bashkëshortëve për shitjen. Kjo është një nga kurthet më të shpeshta në Vlorë, sidomos kur shitësi është burrë dhe gruaja "nuk është në Shqipëri tani".
Leja e Ndërtimit dhe Legalizimet
Dokumenti i dytë: leja e ndërtimit dhe certifikata e përdorimit. Këtu hyn në lojë historia e komplikuar e legalizimeve. Midis 1995 dhe 2010, Vlora përjetoi një bum ndërtimesh që shpesh fillonin pa leje dhe mbaronin me "legalizim". Problemi është se legalizimi nuk i bën të gjitha ndërtimet njësoj të sigurta. Disa apartamente janë legalizuar si "ndërtim pa leje i legalizuar" — që do të thotë se shteti e ka pranuar ekzistencën e tyre, por nuk ka çertifikuar cilësinë e ndërtimit. Bankat, kur japin kredi për blerje prone, shpesh refuzojnë financimin e këtyre apartamenteve. Prandaj, nëse ti po blen me kredi, sigurohu që apartamenti ka certifikatë përdorimi, jo thjesht leje legalizimi. Dallimi është thelbësor.
Planimetria e Vulosur
Më pas kemi planimetrinë e apartamentit, të vulosur nga Zyra e Urbanistikës së Bashkisë Vlorë. E kam fjalën për atë vizatimin teknik ku duken muret mbajtëse, dyert, dritaret, tarraca. Këtë dokument pakkush e kërkon në Vlorë, por është i domosdoshëm për dy arsye: së pari, të tregon nëse apartamenti ka pësuar ndryshime strukturore të paregjistruara (p.sh., mur i hequr mes kuzhinës dhe dhomës së ndenjes); së dyti, nëse ke ndërmend të bësh ndërhyrje vetë, pa këtë vizatim inxhinieri nuk ta merr përsipër projektin.
Noteri i Duhur
Noteri. Në Vlorë ka rreth dhjetëra zyra noteriale, por jo të gjithë noterët e njohin njësoj thellë çështjen e pronave bregdetare. Unë rekomandoj gjithmonë noterët që operojnë pranë zonës së gjykatës — ata kanë më shumë eksperiencë me raste të ndërlikuara pronësie. Noteri harton kontratën e shitjes, dhe kjo kontratë më pas regjistrohet në ASHK brenda 30 ditëve. Pa regjistrim, ti nuk je pronar ligjor, edhe pse ke paguar.
Procedura për Blerësit e Huaj
Për blerësit e huaj, procedura ka disa shtresa shtesë. Së pari, duhet të hapësh një llogari bankare në Shqipëri, sepse transaksionet mbi 1.500.000 lekë (rreth 15.000 euro) nuk lejohen cash. Së dyti, të gjitha dokumentet duhet të përkthehen në gjuhën tënde nga një përkthyes i certifikuar. Së treti, rekomandohet një autorizim i noterizuar nëse nuk je fizikisht i pranishëm në Vlorë ditën e nënshkrimit. Dhe së fundi, të huajt që nuk janë shtetas të BE-së mund të kenë nevojë për miratim nga Autoriteti i Mbikëqyrjes së Tokave, veçanërisht nëse prona është në zonë bregdetare. Kjo vlen edhe për blerësit nga Kosova — shumë prej tyre habiten kur e mësojnë.
Një noter që ka trajtuar dhjetëra raste me blerës të huaj është më i vlefshëm se një avokat i shtrenjtë nga Tirana që nuk e njeh Vlorën. Fjala është për dikë që di saktësisht se në cilën zyrë të ASHK-së të çojë praktikën dhe kujt t'i kërkojë përshpejtimin kur dosja ngec në burokraci — sepse besomëni, në Vlorë, kjo është aftësia më praktike që mund të kërkosh nga një profesionist ligjor.
Gati për hapin tjetër? Shfletoni na kontaktoni — ekipi i IllyrianHome ju përgjigjet brenda ditës.
