Nëse ke parë ndonjëherë një apartament në Sarandë që të ka lënë pa frymë nga pamja — dhe më pas ke zbuluar që çmimi ishte po aq marramendës — nuk je i vetmi. Saranda ka një treg imobiliar që ndryshon rrënjësisht nga pjesa tjetër e Shqipërisë. Këtu nuk bëhet fjalë vetëm për metra katrorë dhe materiale ndërtimi. Këtu bëhet fjalë për diellin që perëndon mbi Korfuzin dhe për zhurmën e dallgëve që të zgjon në mëngjes.
Foto: Adam Jones from Kelowna, BC, Canada — Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0
Le ta nisim me diçka që pak agjenci ta thonë hapur: në Sarandë, diferenca midis çmimit të kërkuar dhe çmimit real të shitjes është më e madhe se në çdo qytet tjetër shqiptar. Pronarët vendas shpesh vendosin çmime optimiste, duke shpresuar se ndonjë blerës i huaj do të paguajë pa bërë shumë pyetje. Mos u bëj ai blerës.
Dokumentacioni — Miku Yt më i Mirë
Gjëja e parë që duhet të kërkosh është certifikata e pronësisë nga ASHK-ja. Në Sarandë, veçanërisht në zonat pranë bregdetit, ka pasur raste të njohura të legalizimeve të diskutueshme. Një apartament në katin e tretë të një pallati të ndërtuar mbi tokë që dikur ishte shtetërore, me një legalizim të bërë me nxitim në 2014-ën — kjo është një histori që e kam dëgjuar më shumë se një herë.
Kërko gjithashtu lejen e ndërtimit dhe certifikatën e habitabilitetit. Një pallat pa këto dokumente mund të jetë i pabanueshëm ligjërisht, pavarësisht se sa bukur duket. Nëse apartamenti është në një zonë turistike, verifiko edhe statusin urbanistik të tokës — disa zona janë të destinuara vetëm për hotele dhe jo për banim të përhershëm.
Vendndodhja — Më Shumë se Thjesht Pamja
Saranda ka disa zona krejt të ndryshme dhe çmimet pasqyrojnë këtë diversitet. Unë i ndaj kështu:
Qendra dhe Shëtitorja: Çmimet këtu janë më të lartat, 2,000-3,500€/m². Je në zemër të qytetit, por zhurma e lokaleve gjatë verës mund të jetë e padurueshme nëse kërkon qetësi. Shumë apartamente këtu blihen si investim për qira turistike, jo për banim familjar.
Kodra mbi Sarandë (zona e Kalasë): Çmime 1,200-2,000€/m². Pamje panoramike, ajër më i pastër, por rrugët janë të ngushta dhe parkimi është problem. Në dimër, disa pallate këtu kanë probleme me presionin e ujit.
Ksamil: Zyrtarisht pjesë e bashkisë Sarandë, por një treg më vete. Çmimet këtu janë rritur më shpejt se kudo tjetër në Shqipëri — nga 800€/m² në 2019 në 2,500-4,000€/m² sot. Por kujdes: shumë apartamente në Ksamil janë ndërtuar mbi tokë bujqësore dhe kanë probleme dokumentacioni.
Zona e Lëkurësit dhe Buntrinta: Çmime 900-1,500€/m². Zona më të qeta, më familjare, por me më pak shërbime. Janë ideale nëse ke makinë dhe nuk të shqetëson të bësh 10-15 minuta rrugë për në plazh.
Gjendja e Ndërtesës — Mos Gjyko nga Fasada
Në Sarandë kam parë pallate që nga jashtë duken si hotele me pesë yje, por brenda kanë probleme strukturore serioze. Kontrollo:
- Lagështia dhe myku: Saranda ka lagështi të lartë ajrore gjatë gjithë vitit. Muri i ftohtë në dimër plus lagështia e detit baraz me myk të sigurt nëse nuk ka izolim cilësor. Preke murin në qoshet e poshtme dhe pas mobiljeve.
- Kripëzimi i betonit: Në pallatet pranë detit, kripa depërton në beton dhe gërryen hekurin e armaturës. Shiko nëse ka plasaritje me njolla të kuqërremta — kjo është ndryshk nga brenda.
- Era dhe dritaret: Dritaret me dopio xham janë të detyrueshme, jo opsionale. Në dimër, era nga deti mund të jetë aq e fortë sa të fishkëllojë nëpër dritare të vjetra.
- Kati: Katet e para pranë detit mund të kenë probleme me përmbytjen gjatë stuhive. Jo çdo vit, por mjafton një herë.
Investimi vs Banimi — Vendimi që Ndryshon Gjithçka
Një apartament për banim familjar në Sarandë dhe një apartament për qira turistike janë dy gjëra krejt të ndryshme. Për banim familjar, do të duash:
- Afërsi me shkolla dhe kopshte
- Supermarket dhe farmaci në distancë ecjeje
- Lagje të qetë, jo pranë lokaleve të natës
- Parkim të sigurt (në Sarandë, parkimi është një nga problemet më të mëdha)
- Një ballkon që nuk është në rrugën kryesore
Për investim turistik, prioritetet ndryshojnë:
- Pamje nga deti — ky është faktori numër një për qiramarrësit turistikë
- Distancë e shkurtër nga plazhi (maksimumi 10 minuta në këmbë)
- Ndërtesë me ashensor dhe pritje 24-orëshe
- Afërsi me restorante dhe atraksione turistike
Çmimet Reale — Jo ato që Shikon në Njoftime
Bazuar në transaksione reale të ndjekura nga unë personalisht vitin e fundit, jo në çmimet e kërkuara në njoftime:
- Apartament 1+1 në qendër, 45m², pa pamje deti: 80,000-110,000€
- Apartament 2+1 në zonë turistike, 70m², me pamje deti: 140,000-200,000€
- Apartament 3+1 në kodër, 90m², pamje panoramike: 120,000-180,000€
- Studio në Ksamil, 30m², pranë plazhit: 90,000-120,000€
Këshilla ime: nëse do të blesh në Sarandë, merr një avokat lokal që njeh kadastrën e Sarandës, jo një avokat nga Tirana. Kadastra e Sarandës ka veçoritë e veta dhe një avokat që njeh nëpunësit lokalë dhe historikun e zonave të ndërtuara vlen sa pesë herë më shumë se kursimi i disa qindra eurove në tarifën ligjore.
Tregu i Sarandës lëviz shpejt — apartamentet e mira nuk presin.
Gati për hapin tjetër? Shfletoni na kontaktoni — ekipi i IllyrianHome ju përgjigjet brenda ditës.
