Ka një ide në tregun imobiliar shqiptar që Saranda është "investimi i sigurt". Të gjithë e përsërisin. Agjentët, investitorët, mediat. Por unë kam një rregull personal: kur të gjithë bien dakord për diçka në tregun imobiliar, zakonisht është koha të bësh pyetje. Jo të blesh.
Foto: Wolfgang Sauber — Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Problemi që Askush nuk Do ta Shohë
Saranda ka parë një rritje spektakolare çmimesh në 5 vitet e fundit. Zonat qendrore janë rritur 30-50%. Dhe kjo rritje ka një shpjegim: kërkesa nga blerës të huaj, diaspora, dhe investitorë nga Tirana. Kërkesë reale. Para reale.
Por ja çfarë më shqetëson: oferta e apartamenteve të reja në Sarandë po rritet më shpejt se kërkesa. Ndërtimet e reja janë kudo — në kodër, në qendër, në periferi. Dhe ndërsa kërkesa turistike është sezonale (4 muaj në vit), kostot e mbajtjes së këtyre apartamenteve janë 12 muaj.
Ky nuk është një paralajmërim për një krizë. Është një paralajmërim për një korrigjim. Dhe korrigjimet në tregun imobiliar nuk ndodhin papritur — ndodhin ngadalë, gjatë 2-3 vitesh, dhe i dëmtojnë më shumë ata që blenë në kulmin e tregut.
Rasti i Ksamilit: Mësimi që Duhet të Mësojmë
Ksamili duhet të jetë rasti studimor për çdo student të tregut imobiliar shqiptar. Nga 800€/m² në 2019 në 2,500-4,000€/m² sot — një rritje prej 200-400% në 7 vjet. Kjo nuk është rritje organike e tregut. Kjo është eufori spekulative.
Dhe euforia spekulative ka një veçori: ajo nuk zgjat përgjithmonë.
Nuk po them se Ksamili do të shembet. Po them se çmimet në Ksamil janë shkëputur nga realiteti ekonomik i zonës. Nuk ka ekonomi lokale që justifikon këto çmime. Janë turistët dhe investitorët e huaj që i mbajnë. Dhe nëse njëri nga këta dy faktorë dobësohet — qoftë një krizë ekonomike në Europë, qoftë një mbingopje e ofertës turistike — korrigjimi do të jetë i dhimbshëm.
Dokumentacioni: Faktori që Asnjë Grafik nuk e Tregon
Nuk mund të shkruash për tregun e Sarandës pa folur për dokumentacionin. Dhe këtu dua të jem shumë i drejtpërdrejtë: një pjesë e konsiderueshme e apartamenteve në Sarandë dhe veçanërisht në Ksamil kanë probleme dokumentacioni.
Këto probleme nuk duken në grafikët e çmimeve. Nuk përmenden në broshurat turistike. Por janë aty. Dhe në momentin që tregu ngadalësohet, apartamentet me dokumentacion të pastër do të ruajnë vlerën. Ato me probleme do ta humbasin.
Kjo është arsyeja pse unë insistoj gjithmonë: nëse do të blesh në Sarandë, shpenzo paratë për avokatin më të mirë lokal që mund të gjesh. Jo avokatin më të lirë. Atë që njeh kadastrën, që njeh historikun e zonave, që di të dallojë një legalizim të rregullt nga një i dyshimtë. Këto 500-1,000€ shtesë në tarifën ligjore mund të të kursejnë 50,000€ humbje në të ardhmen.
Ku Është Vlera Reale Tani
Nëse je investitor dhe po lexon këtë, ndoshta po mendon: "Mirë, por ku të investoj atëherë?" Përgjigjja ime:
- Qendra dhe shëtitorja: Jo më për investim me kthim të lartë. Çmimet janë afër tavanit dhe oferta e re do të mbajë presion mbi qiratë. Blije vetëm nëse do ta përdorësh vetë.
- Ksamili: Shumë vonë për të hyrë. Ata që blenë në 2019-2021 kanë fituar. Ata që blejnë tani po marrin një rrezik më të lartë se sa e justifikon kthimi potencial.
- Zonat e larta (Lëkurës, Kalaja): Këtu është vlera. Çmime më të arsyeshme (1,000-1,800€/m²), komunitet i përhershëm, dhe një rritje më e qëndrueshme e nxitur nga banorët, jo spekulatorët.
- Zonat periferike të reja: Basti afatgjatë. Çmime të ulëta (700-1,200€/m²), por me rrezik të lartë nëse zhvillimi i zonës nuk materializohet.
Mendimi Im Përfundimtar
Saranda është një treg i jashtëzakonshëm. Dhe ata që blenë herët dhe blenë mirë kanë fituar shumë. Por tregu i sotëm nuk është tregu i djeshëm. Rreziqet janë më të larta, kthimet potenciale janë më të ulëta, dhe konkurrenca është më e ashpër.
Kjo nuk do të thotë "mos blej." Do të thotë "bli me sy hapur." Dhe në Sarandë, më shumë se kudo tjetër në Shqipëri, sytë e hapur do të thotë: verifiko dokumentacionin, llogarit sezonalitetin, dhe mos u bazo në premtime gojore. Saranda është e bukur. Por bukuria nuk është një strategji investimi.
Gati për hapin tjetër? Shfletoni na kontaktoni — ekipi i IllyrianHome ju përgjigjet brenda ditës.
