Në Sarandë, dokumentacioni i pronës nuk është thjesht një formalitet burokratik — është një labirint që mund të të kushtojë shumë nëse nuk e njeh rrugën. Ndryshe nga Tirana, ku shumica e pronave kanë një histori të dokumentuar relativisht të qartë, Saranda ka një histori të ndërlikuar pronësie që daton që nga koha e kooperativave bujqësore, kalon përmes periudhës së ndërrimeve masive të pronësisë pas viteve '90, dhe arrin te bumi i ndërtimeve turistike të dekadës së fundit.
Foto: Mattias Hallberg from Uppsala, Sweden — Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0
Po të tregoj një rast që më ka mbetur në mendje. Vitin e kaluar, një klient donte të blinte një vilë të vogël në kodrat mbi Sarandë. Çmimi ishte i mirë, pamja mbresëlënëse, dokumentacioni dukej në rregull. Por kur avokati ynë kontrolloi kadastrën, doli që toka mbi të cilën ishte ndërtuar vila ishte regjistruar në emër të tre vëllezërve në vitin 1994 — dhe vetëm dy prej tyre kishin firmosur kontratën e shitjes. I treti jetonte në Greqi dhe askush nuk e kishte njoftuar. Kaluam katër muaj duke e gjetur, komunikuar dhe bindur të firmoste.
Ky nuk është një rast i izoluar. Ja dokumentat që duhet të kërkosh dhe si t'i verifikosh.
Certifikata e Pronësisë — Jo Mjafton ta Shikosh, Duhet ta Lexosh
Certifikata e pronësisë (apo siç njihet zyrtarisht, "dëftesa e regjistrimit të pasurisë") lëshohet nga ASHK Sarandë. Por një certifikatë vetëm nuk mjafton. Duhet të kërkosh edhe historikun e pronësisë (kartelën historike). Kjo të tregon të gjithë pronarët e mëparshëm dhe çdo ndryshim që ka pësuar prona.
Në Sarandë, veçanërisht në zonat bregdetare, ka raste kur një pronë ka kaluar nga toka bujqësore në truall ndërtimi përmes një procesi legalizimi. Verifiko që:
- Certifikata përmend qartë se prona është "truall" dhe jo "tokë bujqësore"
- Sipërfaqja në certifikatë përputhet me sipërfaqen reale (në terren dhe në planimetri)
- Nuk ka shënime për kufizime, sekuestro ose hipoteka në pjesën e pasme të certifikatës
Leja e Ndërtimit dhe Certifikata e Përdorimit
Një apartament pa leje ndërtimi është një problem që pret të shpërthejë. Në Sarandë, shumë pallate u ndërtuan gjatë periudhës 2005-2015 kur kontrolli urbanistik ishte minimal. Pyetje që duhet të bësh:
- A përputhet numri i kateve në lejen e ndërtimit me numrin real të kateve të pallatit? Nëse pallati ka 6 kate dhe leja është për 4, dy katet e sipërme janë të paligjshme.
- A është lëshuar certifikata e përdorimit (habitabilitetit)? Pa këtë certifikatë, nuk mund të regjistrosh banesën në kadastër si pronë banimi.
- Nëse apartamenti është ndërtuar pas vitit 2018, a ka certifikatën e efiçencës së energjisë? Ky është një kërkesë e re ligjore që shumë ndërtues e injorojnë.
Vërtetimi i Taksave dhe Borxheve
Para se të blesh, pronari duhet të sigurojë:
- Vërtetim nga bashkia Sarandë që tregon se nuk ka detyrime të pashlyera për taksën e ndërtesës
- Vërtetim nga ujësjellësi (UK Sarandë) për faturat e ujit
- Vërtetim nga OSHEE për faturat e energjisë elektrike
- Vërtetim për taksën e tokës nëse prona përfshin tokë shtesë (oborr, kopsht)
Nëse prona është blerë nga pronari aktual me kredi hipotekare, kërko edhe vërtetimin e shlyerjes së kredisë nga banka. Një hipotekë e pashlyer mbetet mbi pronën edhe pas shitjes.
Kontrata e Faturës dhe Pagesa
Në Shqipëri, kontrata e shitjes duhet të jetë e noterizuar. Por një noter në Sarandë nuk ka të njëjtën përgjegjësi si një noter në Europën Perëndimore — noteri shqiptar vërteton vetëm që palët firmosën me vullnet të lirë, nuk verifikon ligjshmërinë e dokumentacionit. Ky dallim është thelbësor.
Prandaj:
- Përdor gjithmonë një avokat të pavarur (jo të njëjtin që përdor shitësi)
- Bëj kontratën e shitjes me kushte pezulluese: pagesa e plotë bëhet VETËM pasi të jetë bërë regjistrimi në kadastër në emrin tënd
- Ruaj të gjitha faturat e pagesave dhe komunikimet me shitësin
Rasti i Veçantë i Pronave në Zonat Turistike
Saranda, si zonë me përparësi turizmin, ka disa rregulla shtesë:
- Disa zona janë të kufizuara për blerje nga të huajt (sidomos afër kufirit detar). Verifiko nëse ke të drejtë të blesh si shtetas i huaj.
- Projektet në zonat e mbrojtura (Parku Kombëtar i Butrintit, zona arkeologjike) kanë nevojë për leje shtesë nga Ministria e Kulturës.
- Ndërtimet në brezin e parë të bregdetit (deri në 100 metra nga vija e ujit) kanë kufizime specifike që nga viti 2019.
Lista Përfundimtare e Kontrollit
| Dokumenti | Ku Merret | Çfarë Verifikon |
|---|---|---|
| Certifikata e pronësisë | ASHK Sarandë | Pronësinë aktuale |
| Kartela historike | ASHK Sarandë | Historikun e pronësisë |
| Leja e ndërtimit | Bashkia Sarandë | Ligjshmërinë e ndërtimit |
| Certifikata e përdorimit | Bashkia Sarandë | Habitabilitetin |
| Vërtetimi i taksave | Bashkia Sarandë | Detyrimet e pashlyera |
| Vërtetimi i ujit | UK Sarandë | Faturat e papaguara |
| Vërtetimi i energjisë | OSHEE | Faturat e papaguara |
| Planimetria e apartamentit | Arkitekt i licencuar | Përputhjen me realitetin |
| Vërtetimi i shlyerjes së kredisë | Banka përkatëse | Mungesën e hipotekës |
| Leja mjedisore | Ministria e Turizmit | Përputhjen me rregullat bregdetare |
Mos u nisni nga premtimet gojore. Një premtim në Sarandë vlen sa një gotë raki në plazh — kënaq në moment por avullon shpejt. Dokumentacioni i plotë dhe një avokat i mirë lokal janë investimi më i mirë që mund të bësh para se të blesh pronë në Sarandë.
Gati për hapin tjetër? Shfletoni na kontaktoni — ekipi i IllyrianHome ju përgjigjet brenda ditës.
